Adictos a la inmobiliaria

Como el agua, el dinero fluye por el camino de menor resistencia.

Durante la pandemia de 2020 Capital Cell empezó a recibir llamadas y correos electrónicos del tipo de inversor al que llevábamos años persiguiendo y que nos había estado ignorando sistemáticamente: el escurridizo Inversor Financiero Tradicional (family offices, banqueros privados, etc.). El mensaje, en resumen (y a veces literalmente), era “no puedo invertir en turismo, la inversión inmobiliaria está incierta, así que quiero probar con la biotecnología”. Y, efectivamente, así fue: la inversión de capital riesgo en Ciencias de la Vida se triplicó entre 2019 y 2021.

Y, por supuesto, en cuanto la pandemia fue un recuerdo lejano y la importancia de la ciencia resultó menos evidente, ese capital volvió a la inmobiliaria y a su malvado secuaz, el Turismo.

Porque ahí es donde realmente está el dinero. La inversión inmobiliaria es muy, muy grande. De hecho, la más grande de todas.

En 2024, el valor total del mercado inmobiliario se estimaba en más de 360 billones de dólares. Eso supera el valor de todas las acciones de todas las empresas del mundo y todos los títulos de deuda privada y pública combinados; es tres veces más que el PIB mundial, diez veces la capitalización de mercado combinada de todas las empresas tecnológicas y farmacéuticas que cotizan en bolsa en el mundo, y casi 4 veces más que la deuda nacional de todos los países del mundo juntos. Representa, de hecho, alrededor del 50% del valor del mundo.

Como era de esperar, también es el sector que gasta más dinero en lobby, y la más desregulada de todas las necesidades básicas humanas (comparada con la alimentación, el agua, la educación y la medicina). Y los inversores todavía quieren más: en 2022, la inversión mundial de capital riesgo fue de unos 445.000 millones de dólares, lo que no está mal, pero se estima que se destinaron 1,4 billones a la inversión inmobiliaria, y 1,1 billones al turismo. Siendo así, ¿nos sorprendimos cuando la pandemia se esfumó y el dinero voló de regreso al mercado inmobiliario?

Sí, por supuesto

Evidentemente. ¿Por qué alguien en Barcelona, Venecia o París querría especular con la vivienda o invertir en turismo? El monocultivo turístico de Venecia ha reducido su población de 175.000 a 48.000 en el último medio siglo, el alquiler medio en Barcelona ha aumentado un 62% en 10 años (los salarios han aumentado un 3%), y los estudios sugieren que alrededor del 9% de las viviendas de París están vacías o, más probablemente, dedicadas al alquiler turístico.

Y no solo eso: históricamente, la inversión en tecnología ha dado beneficios muy superiores a los de estos dos sectores. Entonces, ¿por qué ganar menos dinero invirtiendo en industrias que están obviamente degradando tu propia ciudad?

La razón, como en casi todo en economía, está el concepto de Riesgo: expliquémoslo rápidamente con la analogía de la lotería.

La analogía de la lotería

Las probabilidades de ganar el Euromillones son de 1 entre 140 millones; estadísticamente, las mismas que las de acertar un número PIN a la primera mientras eres alcanzado por un rayo. Sin embargo, millones de personas compran boletos… porque cuestan 2,50 euros. Nadie los compraría si valiesen mil euros, ¿verdad? Eso es porque perder 2,5 euros no tiene consecuencias, mientras que perder mil euros tan estúpidamente bien puede costarte un merecido divorcio.

Incluso si el premio fuera diez veces mayor nadie compraría boletos de lotería a mil euros. E incluso si el premio fuera diez veces menor, los boletos de 2,5 euros seguirían vendiéndose. Ahí está: los Beneficios son secundarios frente al Riesgo.

Este principio se aplica a todos los aspectos de la economía. La miríada de regulaciones, incentivos fiscales, leyes y reglas sociales en torno al dinero están ahí para canalizar los recursos y energías de las personas hacia lo que la sociedad necesita más, o para evitar que hagan un daño excesivo a los demás. Invertir en alta tecnología es arriesgado, pero es bueno para la sociedad, así está premiado con grandes beneficios. Un trabajo altamente cualificado es arriesgado, ya que requiere grandes esfuerzos acceder a él, pero se incentiva con salarios altos porque la sociedad necesita traductores y cirujanos. Crear un negocio muy común que cualquiera pueda copiar (por ejemplo, una panadería) no es demasiado arriesgado, pero está penalizado por beneficios bajos. Y así sucesivamente.

Pero cuando el sistema se akumatiza (búscalo en Google) y permite que una necesidad básica sea explotada con ánimo de lucro, creando así un tipo mutante de inversión de bajo riesgo y alto rendimiento, ¿no obtenemos lo que los economistas llaman “mala asignación de recursos”?

Sí

Se estima que se han invertido 4.000 millones de euros en pisos turísticos en Barcelona; por comparar, la inversión total en empresas biotecnológicas en los últimos 25 años en España se sitúa cerca de los 2.000 millones. Del mismo modo se han invertido 80.000 millones de euros en los casi 100.000 apartamentos turísticos de París, lo que es aproximadamente el doble de la inversión en biotecnología en toda Francia en los últimos veinte años (alrededor de 40.000 millones).

Estamos destinando cerca de 1 billón de dólares a potenciar el turismo y 1,4 billones a la inversión inmobiliaria cada año. Con esto, estamos logrando (además de algunas cosas positivas, claro) que los hogares medios de Irlanda, Estonia o España están perdiendo poder adquisitivo debido a subidas de alquiler del 80%, y que el turismo esté devastando los centros urbanos, aplanando la riqueza cultural, y se convierta en el emisor de CO2 que crece más rápido (aumento anual del 3,5%).

Parece más bien poco beneficio. ¿Podría hacerse algo mejor con dos billones de dólares?

Sí, claro

1: Curar todos los cánceres

Inversión estimada necesaria: $250-500 mil millones en 20-30 años

Esta estimación del NIH / National Cancer Institute y de Cancer Research UK cubre todos los +200 tipos de cáncer, cada uno de los cuales necesita tratamientos especializados.

2: Curar el Alzheimer y otras demencias

Inversión estimada necesaria: $100-200 mil millones durante 20 años

La enfermedad de Alzheimer ha tenido una tasa de fracaso del >99% en los ensayos de medicamentos. Costo estimado para llevar un solo medicamento a la aprobación: 5.700 millones de dólares.

3: Desarrollar energía limpia y casi infinita (fusión nuclear)

Inversión estimada necesaria: $200-300 mil millones para la fusión nuclear, 9,2 billones de dólares al año para un sistema de cero emisiones netas a nivel mundial

Si bien la renovación de la infraestructura energética mundial requerirá billones de dólares, el desarrollo de una fuente de energía limpia e inagotable podría lograrse con mucho menos.

4: Reducir las emisiones globales de CO₂ en un 25%

Inversión estimada necesaria: $1,5-2,5 billones en 10 años

Inversión en energías renovables, transporte electrificado, eficiencia energética, etc… McKinsey estima que se necesita ~3% del PIB mundial/año para una descarbonización del 25%.

Si bien estas estimaciones son, por supuesto, un tanto peregrinas, están en línea con los saltos tecnológicos que la humanidad ha emprendido con éxito en el pasado: el Proyecto Manhattan (década de 1940) costó unos $30 mil millones (en dinero de hoy), el Programa Apolo costó  $160 mil millones en 10 años y la vacuna COVID-19 tomó unos $50 mil millones en 2 años. Cuando queremos hacerlo, podemos hacerlo, ¿no?

Sí.

Sin intención de discutir opciones para regular la vivienda o el turismo (eso es otro libro), veamos que podríamos lograr si dejáramos de aumentar la inversión en vivienda y turismo (metamos en el mismo saco al deporte profesional: creo que los futbolistas y tenistas ya son suficientemente ricos). No hablamos de reducirlo, sólo de no aumentarlo.

📈 Crecimiento proyectado de la inversión 2023-2030:

Inversión total necesaria para los desafíos globales:

• 🧬 Curar todos los cánceres: $500 mil millones
• 🧠 Curar el Alzheimer: $200 mil millones
• ⚡ Desarrollar la fusión nuclear: $300 mil millones de dólares

Total: 1 billón de dólares

Resultado: redirigir el crecimiento total proyectado en la inversión inmobiliaria, turismo y deportes profesionales hasta 2030 cubriría aproximadamente  el 91% de los fondos necesarios para intentar curar el cáncer y el Alzheimer, y construir sistemas de energía limpia e interminable como la fusión nuclear. ¿Merece la pena intentarlo, no?

Sí

Las políticas económicas tienen como objetivo evitar que parte de la población caiga en la inacción, y que otra lo saquee todo. No olvidemos que mucha gente estaría más que feliz mirando la tele, bebiendo cerveza y viviendo de subvenciones, pero se ven empujados a trabajar duro por una serie de paradigmas culturales y económicos. Estaremos de acuerdo en que mucha menos gente haría un máster en bioestadística o trabajaría 15 horas al día como junior en una farma si el resto de la sociedad no les animara a hacerlo.

El mismo principio debe aplicarse a nuestros gobernantes y banqueros. Si permitimos que el mundo de las finanzas se dedique a especular sin freno con necesidades básicas, obtenemos un montón de yonkis que viven de subvenciones – aunque estas subvenciones se llamen “alquileres”. ¿Qué valor tiene para la sociedad que abogados, biólogos o ingenieros en Rotterdam o Berlín estén dedicando un 30% más de su riqueza a pagar a sus propietarios que hace 15 años? Esta transferencia neta de fondos de trabajadores a rentistas, además, no parece estar generando un valor claro, a juzgar por el aumento del 83% en las ventas de yates, Ferraris y relojes Bulgari de los últimos 20 años.

Seguramente podemos hacer las cosas mejor si usamos nuestro dinero con más previsión: recuerda que puedes elegir qué hacer con tu dinero. Por nuestra parte, tratamos de invertir en la innovación que necesitamos para afrontar las crisis medioambientales y de superpoblación que nos amenazan, y no sucumbir a los cantos de sirena de las ganancias inmediatas que generan evidentes problemas a futuro. No es particularmente complicado, en realidad.

Después de todo, ya provocamos una catástrofe global en 2007 por permitir (y fomentar) que una serie de gente despiadadamente codiciosa jugara con la inversión inmobiliaria en 2007, y no somos tan bobos como para olvidarlo y permitir que vuelva a ocurrir. ¿A que no?